Boom immobiliare USA: GAM svela le ultime tendenze del mercato

Il mercato dei mutui ipotecari negli Stati Uniti è molto grande, superando i 10.000 miliardi di dollari. Esistono due modi per investire in questo mercato: attraverso i mutui garantiti dal governo e attraverso il credito. Noi preferiamo investire in mutui emessi prima della crisi del 2008/9, in quanto offrono flussi di cassa stabili. Questi mutui appartengono a persone che vivono nelle proprie case da molto tempo, dimostrando di essere affidabili e di avere un buon capitale. Di conseguenza, sono un asset sottostante molto stabile e poco correlato con gli asset sensibili al credito. Il mutuo più diffuso negli Stati Uniti è a tasso fisso di 30 anni, quindi l'aumento dei tassi non ha un impatto significativo sul credito ipotecario. Il mercato immobiliare negli Stati Uniti mostra poche insolvenze e stabilità dei prezzi delle case, nonostante i tassi dei mutui siano alti. Questo è dovuto a un forte squilibrio tra domanda e offerta. Il tasso di sfitto, ovvero il numero di case vuote, è ai minimi da 60 anni e l'offerta è molto limitata. D'altra parte, la domanda è stata superiore all'offerta dal 2009, con molte famiglie che hanno scelto di affittare anziché acquistare una casa. Tuttavia, negli ultimi anni, i millennial hanno iniziato a comprare case, aumentando la domanda. Questa tendenza è stata accelerata dalla pandemia, poiché hanno bisogno di una casa per la propria famiglia. Ciò ha creato una forte domanda repressa che mantiene i prezzi delle case al livello attuale.

Gli MBS (titoli garantiti da mutui residenziali) offrono un rendimento corrente del 7,5%, oltre 300 punti base di extra-rendimento rispetto ai Treasury. Inoltre, si prevede che gli spread si ridurranno in futuro, generando plusvalenze. Attualmente, gli MBS offrono spread ampi a causa delle preoccupazioni legate ai mutui, ma riteniamo che questi spread si normalizzeranno grazie alle buone performance dei mutui. Un fattore di supporto che eviterà i default di massa nel mercato dei mutui è il basso tasso di disoccupazione, inferiore al 4%. Nonostante possa aumentare, la Fed non si preoccupa della disoccupazione perché è ancora bassa. Inoltre, le persone hanno molti risparmi accumulati durante la pandemia, riducendo il rischio di morosità. Inoltre, il turnover dei mutui ipotecari è diminuito, portando a una minore offerta di MBS nel mercato secondario. Questo dovrebbe contribuire a ridurre gli spread in futuro.

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