A due giorni dalla riunine della BCE, che tra l'altro sarà l'ultima dell'anno, Facile.it fa il consueto punto della situazione per quanto riguarda tassi e rate dei mutui. Il consensus degli economisti è per una riduzione dei tassi ufficiali di 0,25% e anche i future sull'euribor a 3 mesi sono sostanzialmente d'accordo dato che indicano per gennaio una riduzione di 22-23 bp. Si tratta di una mossa in continuità con la manovra di rientro dalla maxi-restrizione monetaria attuata a partire dal 2022 in risposta al balzo dell'inflazione su livelli abbandonati all'inizio degli anni '80.
Il balzo di inflazione, tassi e rate
Il rapido incremento dei tassi ufficiali ha generato una notevole crescita delle rate dei mutui a tasso variabile: un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, TAN iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%) sottoscritto a gennaio 2022 pagava una prima rata pari a 456 euro ma esattamente due anni dopo la rata era salita a 748 euro, 292 euro e il 64% in più (TAN a 5,16%). Fortunatamente per i sottoscrittori dei mutui variabili la corsa dell'inflazione è quasi del tutto rientrata e i tassi hanno iniziato a scendere con effetti benefici sulle rate che ora si attestano a 682 euro (TAN a 4,25%).
Tassi e rate in discesa
Dando per scontato un taglio da un quarto di punto, Facile.it stima che la rata del solito mutuo scenderà ulteriormente a 664 euro, grazie a un TAN al 4,00%. Inoltre, basandosi sui future, si arriva a ipotizzare che a giugno 2025 il TAN scenderà al 3,22% per una rata a 612 euro. La flessione dei tassi proseguirà anche nella seconda metà del prossimo anno, pur con un ritmo decisamente più blando: tra un anno, a dicembre 2026, il TAN è stimato al 3,08% e la rata del mutuo a 603 euro. Ancora ben al di sopra dei 456 euro di inizio 2022 ma la situazione migliorerà sensibilmente rispetto a inizio anno.
L'opzione surroga verso il fisso
Ma per chi non volesse aspettare anche a rischio di restare bloccati in una rata fissa elevata (in prospettiva) c'è l'alternativa della surroga. In base ai dati raccolti da Facile.it è possibile surrogare il solito mutuo trasformandolo in fisso con un TAN di 2,50% pari a una rata di 565 euro. Parliamo quindi di un valore inferiore anche a quello prospettato tra un anno con il calo dei tassi.
Il problema/rischio è che parliamo di contratti che in origine (gennaio 2022) erano a 25 anni: nei successivi 20 cosa accadrà? I tassi a breve potrebbero crollare nuovamente come a fine 2021 e premiare chi è rimasto fedele al variabile. Oppure balzare oltre i livelli di inizio 2024. Chi vivrà vedrà.
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