Il ciclo di aumento dei canoni di locazione nei principali mercati logistici europei si è concluso. Durante la seconda metà del 2024, il canone di locazione medio è aumentato di soli 6 centesimi, passando da 7,30 euro a 7,36 euro per metro quadrato. Questo incremento dello 0,9% è inferiore al tasso di inflazione nell'eurozona, che era del 2,4% all'ultimo conteggio. Il take-up del 2024 in Europa, pur rappresentando un modesto calo annuo del 7%, supera leggermente i dati pre-pandemia. Il tasso di sfitto in Europa era appena sotto il sei percento.
Questi sono alcuni dei risultati presentati da Garbe Research nel suo ultimo aggiornamento della Garbe Pyramid Map per la fine del 2024, che offre una panoramica dei canoni di locazione e dei rendimenti netti iniziali nei 121 mercati immobiliari logistici più importanti in 25 Paesi europei.
Consolidamento dopo gli anni di boom
Tobias Kassner, responsabile dell'intelligence di mercato e sostenibilità di Garbe Industrial Real Estate: "La crescita lenta è attribuibile principalmente alla situazione economica in Europa. Molte aziende hanno smesso temporaneamente di espandersi e stanno consolidando. Dobbiamo ricordare che la pandemia ha visto una forte domanda di strutture logistiche. Quel ciclo si è ora concluso. Inoltre, va notato il grande volume di costruzioni recentemente. L'offerta disponibile è aumentata a causa di un ritardo tra lo sviluppo e l'affitto riuscito di nuove strutture. Tuttavia, il divario sta per chiudersi nuovamente poiché l'attività edilizia ha rallentato. Il tasso attuale potrebbe essere più alto rispetto agli anni della pandemia, che hanno visto livelli eccezionalmente bassi tra il due e il tre percento. Ma storicamente parlando, un tasso intorno al sei percento è normale".
In oltre la metà delle regioni logistiche esaminate, il livello dei canoni di locazione è rimasto stabile (57% o 69 sottomercati), mentre una tendenza al rialzo è stata riscontrata in circa un terzo delle regioni (35% o 42 sottomercati). Solo in dieci regioni logistiche i canoni sono effettivamente diminuiti. Mercati consolidati come Leeds e West Brabant si distinguono con aumenti di 0,60 euro per metro quadrato ciascuno, così come Monaco, Norimberga, Cardiff e Londra dove i canoni sono aumentati di 0,50 euro per metro quadrato.
Differenze regionali, alcune significative
In Germania, i canoni sono aumentati in media di non più di tre centesimi. Infatti, la media sarebbe rimasta più o meno invariata se non fosse stato per la crescita a Monaco e Norimberga. In sei regioni - Fulda/Bad Hersfeld, Lipsia, Ratisbona, Saarbrücken, Magdeburgo e Kassel - i canoni sono leggermente diminuiti.
"Con l'eccezione di Lipsia, ciò ha coinvolto principalmente città di Classe C dove la domanda è attualmente bassa. In alcune di queste regioni sono state costruite nuove strutture su speculazione, creando un temporaneo eccesso di offerta - ha aggiunto Kassner per spiegare la crescita negativa dei canoni. Nonostante questi sviluppi, il mercato tedesco presenta un quadro generalmente stabile mentre si consolida su un livello elevato".
I canoni sono rimasti ampiamente stabili anche in Italia, Francia e nella regione CEE mentre sono aumentati di 5 centesimi in Spagna. Gli aumenti maggiori sono stati registrati nel Regno Unito (+26 centesimi) e nei Paesi Bassi (+9 centesimi). Essendo mercati consolidati, questi sono solitamente i primi a mostrare segni di movimenti del mercato. Gli sviluppi regionalmente diversi sono attribuibili a condizioni specifiche del mercato. In Germania stiamo assistendo a una stabilizzazione dopo anni di crescita dinamica, mentre i canoni nel Regno Unito hanno continuato a crescere, alimentati da tassi più elevati di consumo e robusta domanda per strutture logistiche.
Previsioni di Garbe e Oxford Economics: prevista una robusta crescita dei canoni
La previsione copre l'andamento prospettico dei canoni nei 30 principali mercati europei nei prossimi cinque anni. In media, gli analisti prevedono una crescita annua del 2,7% o 24 centesimi, che supererebbe leggermente il tasso d'inflazione del 2,4%. Quattro città hanno registrato una crescita superiore al 3%: Londra, Monaco, Manchester e Lione. In generale, la previsione sottolinea che i mercati leader continueranno a vedere una robusta crescita, sebbene senza raggiungere i tassi dinamici degli anni precedenti.