L'ampio ed eterogeneo repricing che il settore del real estate sta attraversando dal 2022 ha creato una serie di opportunità in diverse aree geografiche, settori e strutture. Ora ci sono prove sempre più evidenti di movimenti di mercato positivi sia in relazione all'attività sia, soprattutto, ai prezzi delle transazioni, e il nostro modello di valutazione proprietario continua a indicare opportunità immediate in diversi settori e aree geografiche. Pur riconoscendo che le prospettive economiche sono complesse e che le incertezze geopolitiche sono recentemente aumentate, vediamo le prime fasi di una costante ripresa del settore immobiliare.
Si prevede che la performance sarà sequenziale tra le aree geografiche e i mercati, ma non nella misura in cui lo è stata negli ultimi anni. È importante notare che il profilo dei tipi di asset all'interno dei mercati avrà un peso maggiore sulla performance operativa e finanziaria, dato che alcune considerazioni, come il profilo di sostenibilità, diventeranno più influenti. Rimaniamo convinti che il 2025 e il 2026 saranno vintage produttivi, con il potenziale di offrire rendimenti prospettici superiori nel medio-lungo termine.
Dove trovare le opportunità più interessanti
Le condizioni operative sono ben sostenute dalla continua scarsità di offerta e dalla crescente scarsità di spazi moderni e conformi alle norme ESG. L'aumento dei costi di costruzione è stato uno dei motivi principali dell'indebolimento dell'offerta e questa dinamica potrebbe essere ulteriormente esacerbata, con la possibilità di programmi di ricostruzione su larga scala che presuppongono la cessazione dei principali conflitti in tutto il mondo. Ulteriori aumenti dei costi di costruzione avrebbero quindi il potenziale per creare un significativo effetto di "spinta dei costi" sui canoni di locazione.
L'attività dei mercati d'investimento rimane contenuta rispetto ai livelli storici, ma il miglioramento del sentiment degli investitori, evidenziato da una serie di indicatori, unito a un contesto di tassi più favorevoli, quest'anno dovrebbe catalizzare volumi più elevati. In effetti, i volumi di investimento hanno già mostrato segni di ripresa, con dati MSCI che indicano aumenti annuali del 4% e del 9% nei volumi di investimento europei e statunitensi nel 2024.
Diversi mercati, in particolare il Regno Unito e i segmenti industriali e logistici più in generale, sono tornati a prezzi interessanti. Ci stiamo spostando verso un posizionamento più neutrale in tutti i settori. Ciò è dovuto alla maggiore visibilità sui "livelli di locazione" dei settori retail e uffici, nonché agli elevati rendimenti disponibili per gli asset future-proof. Più in generale, ci aspettiamo che le considerazioni relative agli asset e alla posizione, ad esempio i profili di sostenibilità, in futuro abbiano una maggiore influenza sulla performance rispetto agli ultimi anni, in cui la divergenza delle performance settoriali ha raggiunto livelli record.
Riteniamo che tutti gli immobili siano operativi e che, grazie a un approccio basato sull'hospitality, si possa ottenere un reddito aggiuntivo dai servizi contribuendo al successo delle attività degli affittuari all'interno degli asset immobiliari, dando la massima priorità alla sostenibilità e all'impatto. In effetti, il contesto attuale rafforza ulteriormente la nostra attenzione all'eccellenza operativa nella gestione attiva, che ci consente di ottenere reddito e sovraperformance a lungo termine per i nostri investimenti.
I temi e i segmenti da favorire
Le nostre strategie continuano a essere guidate da alcuni temi su cui abbiamo una particolare convinzione. 1) Tecnologia ed economia della conoscenza: l'interfaccia del "lavoro" si è spostata, consolidando il valore degli edifici che rispondono a esigenze specifiche e ai requisiti in evoluzione dei locatari, mentre i settori industriali continuano a evolversi. 2) La deglobalizzazione, che ha continuato a influenzare le catene di approvvigionamento, con una ricalibrazione che ha fatto aumentare la domanda di strutture di produzione e distribuzione locali. 3) I cambiamenti demografici, in rapida evoluzione, che stanno ulteriormente modificando la domanda relativa di vari tipi di strutture abitative e sanitarie (a prezzi accessibili). 4) Persone, luoghi e pianeta: l'ulteriore aumento degli standard normativi e industriali richiede un approccio olistico alla creazione di valore per tutti gli stakeholder, compresi gli investitori, le persone e le comunità.
Guardando invece ai segmenti che riteniamo più interessanti al momento, troviamo in primo luogo le proprietà industriali che hanno visto, o vedranno, una rivalutazione. Riteniamo, infatti, che le strutture industriali leggere e dell'ultimo miglio offrano un valore relativo interessante, data l'entità del repricing, che consente di ottenere un rendimento cash-on-cash con leva accrescitiva. La robusta crescita dei canoni di locazione osservata nel settore crea l'opportunità di cogliere un potenziale di reversibilità non correttamente valutato, via via che i contratti di locazione esistenti scadono e vengono rinnovati a livelli di affitto più elevati. Infine, in questo settore esistono significative opportunità di "transizione climatica" che possono essere realizzate attraverso la riqualificazione e l'espansione dello stock esistente, oltre ad altre attività come la fornitura di strutture di ricarica per veicoli elettrici alimentate da fonti di energia rinnovabili.
Un'altra area di interesse sono gli immobili operativi. Con l'evoluzione dell'allocazione dei portafogli immobiliari rispetto ai "settori tradizionali", continuiamo a privilegiare i segmenti immobiliari ad alta intensità operativa come gli hotel e i self-storage che sono in grado di fornire flussi di cassa legati all'inflazione sia direttamente sia indirettamente con un potenziale di crescita del reddito superiore allineato al successo del locatario. Continuiamo a vedere notevoli opportunità di creare questi format convertendo e riconvertendo gli asset esistenti in usi alternativi di maggior valore.
Infine guardiamo con interesse alle abitazioni con affitti a prezzi accessibili. Nelle principali economie si registra una grave carenza di spazi residenziali a prezzi accessibili che unita alle tendenze demografiche e strutturali dell'urbanizzazione crea l'opportunità di fornire una serie di alloggi molto richiesti in vari segmenti. Queste possono fornire flussi di cassa resilienti a lungo termine e oltre a rendimenti finanziari interessanti vi sono strategie che possono anche avere un impatto positivo. La nostra attenzione si concentra sui segmenti di alloggi in affitto con un'offerta insufficiente compresi i formati "forza lavoro" e edilizia sociale nonché quelli che si rivolgono sia agli studenti sia agli anziani. In molti casi occorre prestare attenzione alle normative locali che si stanno modificando per proteggere ulteriormente gli inquilini dagli aumenti degli affitti.